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17/08/2011 11:09:14 hs
Alienação fiduciária de bem imóvel

Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel Com certa freqüência a imprensa internacional, tem noticiado os perigos do aquecimento demasiado da economia brasileira, com alta de preços, inflação e risco de inadimplência. Insinua semelhança com a situação americana, onde lá o bom momento econômico vivido, antes da crise de 2007, a facilidade de crédito e as boas condições de financiamento, fizeram os americanos se endividarem para comprar imóveis. As financeiras americanas passaram a confiar de modo excessivo em pessoas que não tinham bom histórico de pagamento de dívidas. Os bancos transformaram esses empréstimos hipotecários em papéis e venderam a outras instituições financeiras, culminando com uma perda generalizada, numa crise financeira global. O paralelo entre a realidade brasileira e americana prescinde dentre outras análises de uma visualização específica dos sistemas jurídicos vividos em cada país. Neste ponto, o mercado de imóveis no Brasil, outrora lastreado por hipotecas passou a adotar um novo instrumento de garantia: alienação fiduciária de bem imóvel. Num pequeno retrospecto histórico, os mecanismos legais para o funcionamento do mercado de imóveis no Brasil foram instituídos na década de 60 no contexto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), tendo por instrumento de garantia a hipoteca, nos contratos de financiamento imobiliário. Porém, na década de 80, com a crise inflacionária e os diversos planos econômicos, o mercado imobiliário enfrentou sérios problemas, como a fuga de investimentos no setor, motivada entre outros fatores: (i) inexistência de um sistema de garantias que assegurasse a manutenção do fluxo de retorno dos empréstimos, e (ii) a insegurança jurídica proveniente da excessiva interferência no Estado nas relações contratuais. Após a extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), pelo Decreto Lei 2.2291, que era o órgão central do SFH, se instalou uma grave crise no mercado de financiamento imobiliário. Era necessária a criação de sistemas distintos de financiamento, de um lado, adequando e dispondo de fontes específicas e de outro rever e renovar o sistema de garantias imobiliárias. Surgiram duas leis referentes às operações de mercado, a Lei 9.514 de 20.11.1997, que institui o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a Lei 10.931 de 02.08.2004 que criou a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e regulamentou o regime de Afetação Patrimonial do patrimônio dos empreendimentos imobiliários e a alienação fiduciária de bens imóveis. Pelo contrato de alienação fiduciária, constitui-se em favor do credor uma propriedade resolúvel sobre o imóvel objeto do financiamento, sendo prevista sua obrigação de transferir a plena propriedade do imóvel ao devedor, uma vez que tenha resgatado a totalidade da dívida. Enquanto a dívida estiver em aberto, o devedor estará investido apenas na posse do imóvel. Ao quitar integralmente a dívida, a propriedade plena lhe será transferida, bastando para tanto simples pedido de cancelamento do registro da fidúcia. As vantagens da alienação fiduciária: (i) excluem o bem de obtenção por parte de qualquer outro credor, ou seja, do risco de execução por qualquer outro credor, por exemplo, de créditos trabalhistas, do instituto do bem de família, vistos pela legislação e pelos julgados como superiores a hipoteca, e ainda dos efeitos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, quer seja da ineficácia da hipoteca perante os adquirentes do imóvel; (ii) simplificação e celeridade da realização da garantia que se faz independentemente da intervenção judicial. Denota-se a ampla vantagem de utilização deste instituto de garantia real imobiliária frente à hipoteca. Não pressupõem dizer que a alienação fiduciária é garantia do bom andamento da economia, mas oferece a segurança jurídica necessária - o lastro ao bom andamento e fomento de todo o setor da indústria da construção civil que é essencial ao desenvolvimento do país, considerada a hipótese de crise ou oscilação econômica. FERNANDO PAULO MORETTI, advogado especialista (PUC-PR) e direito imobiliário (FGV-RJ).

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