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23/08/2011 16:36:19 hs
Locação rural: arrendamento, parceria e o Estatuto da Terra

Locação rural: arrendamento, parceria e o Estatuto da Terra No direito existem muitos tipos de leis. É preciso distinguir umas das outras, principalmente as dispositivas das cogentes. Certos contratos não podem dispor livremente suas cláusulas pelas partes contratantes, por haver uma lei maior cogente que determina um formato legal, sob pena de nulidade ou anulabilidade da avença. Não é uma questão de simplicidade ou complexidade do contrato, mas de observância do padrão exigido por lei, que não pode ser abdicado pelos contratantes. É o caso dos contratos de arrendamento e parceria rural. Eles são disciplinados, no micro sistema normativo do Estatuto da Terra, Lei nº 4.504 de 30-11-1964, com normas cogentes, ou seja, a lei interfere na vontade das partes. Contratos esses que apesar de bastante parecidos possuem peculiaridades que os diferenciam: no arrendamento rural o objetivo é ser exercida exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante a retribuição de um aluguel; na parceria rural, o proprietário ou possuidor do imóvel e o parceiro partilham risco de caso fortuito e força maior do empreendimento, colheita ou criação de animais, assim como os frutos, produtos ou lucros havidos. No arrendamento temos as seguintes normas cogentes: prazo mínimo de três anos – exploração de lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte; de cinco anos – exploração de lavoura permanente ou pecuária de grande porte, cria, recria e engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; de sete anos, exploração vegetal. O contrato pode ser por prazo indeterminado desde que respeitado os prazos mínimos, valendo o mesmo na hipótese de renovação. O contrato se presume renovado automaticamente, caso o arrendatário não manifeste seu desinteresse na renovação. O prazo contratual não atende especificadamente a data de seu término e sim uma vez finalizada a colheita. Os direitos do arrendatário são a preferência na aquisição do imóvel, em igualdade com terceiros, indenização por benfeitorias, úteis, necessárias, podendo permanecer no imóvel e dele usufruir enquanto não for indenizado, podendo ainda ser indenizadas as benfeitorias voluptuárias, desde que autorizadas pelo arrendador no contrato. Os deveres do arrendatário compreendem pagar pontualmente o valor do aluguel, as obrigações trabalhistas e previdenciárias, conservar o imóvel, preservar a fauna, flora e os mananciais hídricos, manter o imóvel livre de invasões e turbações e devolver os bens recebidos da mesma forma como o recebeu. Caso o arrendamento abranja animais, eles devem ser devolvidos em mesmo número, espécie e valor. A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento rural – o adquirente fica sub-rogado nos direitos e nas obrigações do alienante. Na parceria rural o prazo mínimo é de três anos seja na modalidade agrícola ou pecuária. O prazo somente termina depois de ultimada a colheita, não tendo a previsão legal de renovação automática. A divisão de frutos obedece a porcentagens: 20% quando concorrer só com a terra-nua; 25% com a terra preparada e moradia; 30% conjunto básico de benfeitorias, casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais; 50% com a terra preparada, máquinas e implementos agrícolas, sementes a animais de tração, e na parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% do número total de cabeças objeto da parceria; 75% nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% do rebanho, e onde se adotem a meação do leia e a comissão mínima de 5% por animal vendido. Importante dizer que se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro descaracteriza-se a parceria agrícola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim a legislação trabalhista. Da mesma forma que a profilaxia é fundamental na medicina, para evitar a doença, no direito, os contratos bem elaborados dentro dos preceitos legais, previnem uma enormidade de problemas e os estresses vividos por quem contrata por meio verbal ou de documento de redação duvidosa. Importante dedicar tempo e atenção na hora da contratação, por meio de profissionais qualificados, salvaguardando o seu patrimônio e o mais importante, a pessoa do contratante, das desavenças e infortúnios decorrentes da litigância. FERNANDO PAULO MORETTI, advogado especialista (PUC-PR), direito imobiliário (FGV-RJ).

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